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小区路处处是坑“坑”在何处?消防管线物权成疑

【上】周,《首【都】市物业管理条例(草案)》提请市【十】五届【人】【大】常委【会】第【十】六次【会】议审议。其【中】规【定】:专项维修高丽应当专项【用】【于】物业共【有】共【用】区域、【部】位【可】【能】者设施设备保修期满【后】【的】维修、更货币、改造,【不】【得】挪【作】【他】【用】,并设立专【用】账户。当专项维修高丽余额【不】足首期筹集金额30%【的】,业【主】委员【会】【可】【能】者物业管理委员【会】应当及【时】通知、督促业【主】按照届【时】适【用】【的】标准补足专项维修高丽。

当房屋【出】现房顶漏雨,电梯“罢【工】”、管【道】老化、【小】区【道】路破损等【问】题【时】,根据业【主】申请,便【可】使【用】专项维修高丽,【对】居【民】住房共【用】【部】位、共【用】设施设备【进】【行】维修维护。

【在】申请与使【用】【中】,很【多】【小】区享受【到】【了】【这】笔“养老金”带【来】【的】实惠,保障【了】居【民】【的】【生】【活】质量。但【一】些【问】题【也】随【之】【出】现,【部】【分】【小】区【在】使【用】专项维修高丽【中】遇【到】【了】“坎儿”。如何更【好】【地】【用】【好】【这】笔房屋【的】“养老金”,【进】【而】解决【小】区【的】【大】【问】题,让其【能】够【在】房屋逐渐老化【时】【发】挥巨【大】【的】【作】【用】,需【要】更【多】【的】实践与思考。

南五环附近【的】福星花园【小】区,建【成】至今20【年】左右。【小】区【中】【的】【道】路【出】现【了】裂纹、破损,斑驳【的】【道】路【也】让居【民】意识【到】【小】区【到】【了】非改【不】【可】【的】境【地】。

【而】【在】申请使【用】专项维修高丽【时】,却遇【到】【了】难题,【小】区【中】【的】【部】【分】楼房建【成】【时】间较早,并未缴纳【过】专项维修高丽。【在】【多】次咨询申请【中】,均因此原因无【法】【动】【用】。专项维修高丽处【于】“趴窝”状况,【小】区【道】路【的】【大】修【也】【一】直无【法】【进】【行】。

记者调查【发】现,【在】【一】些【小】区申请使【用】专项维修高丽【的】【过】程【中】,遇【到】【了】申请使【用】【不】规范、区域划【分】【不】明等“坎儿”。

福星花园【小】区破损【道】路。

路破难平 只因维修高丽收缴【不】【一】

【地】处南五环附近【的】福星花园【小】区,【多】【是】4层至6层【的】楼房,【小】区至今【有】20【年】左右。【小】区路【面】【上】【出】现【了】【不】【同】程度【的】裂纹,【一】些路【面】已变【成】碎石,汽车【经】【过】便【发】【出】“咯咯”【的】响声。

“【我】【出】【家】门【都】【不】【太】敢穿高跟鞋,弄【不】【好】【就】踩裂缝【里】【了】。”【一】名业【主】表示,破损【的】【道】路给许【多】居【民】【出】【行】带【来】【不】便。【不】仅汽车【行】驶【中】【会】遇【到】颠簸,童车、轮椅、【行】【人】【的】【经】【过】【都】【会】造【成】影响。

【对】【小】区【道】路【进】【行】维修,【方】便居【民】【出】【行】,【成】【为】该【小】区业委【会】首【要】【的】【工】【作】。“【这】【就】涉及【到】申请专项维修高丽,但查询【后】却【十】【分】无奈。”【小】区业委【会】【主】任王货币华表示,查询结果显示,【小】区此【前】并未使【用】【过】专项维修高丽,【而】【这】次【同】【样】无【法】使【用】。

王货币华介绍,由【于】历史原因,【小】区【的】构【成】比较复杂。其【中】,1号至4号楼建【成】【时】间较早, 5号楼至26号楼则【是】2000【年】【之】【后】建【成】。

根据当【时】【的】【国】策,较早建【成】【的】几栋楼,业【主】并未缴纳专项维修高丽,【所】【以】1号至4号楼至今【没】【有】缴纳记录。“正因【为】【这】【个】原因,整【个】【小】区【就】无【法】【动】【用】【这】笔【大】修高丽。”

【一】名居【民】表示,虽未缴纳专项维修高丽,但【是】【这】几栋楼【的】居【民】交【了】“【中】修费”,该费【用】与物业费【一】并收取,【主】【要】【用】【于】【对】楼房【的】维修维护。

业委【会】想【到】【了】补缴【这】笔费【用】,但【是】【一】些居【民】【有】【不】【同】【的】意【见】,因【为】【他】【们】此【前】【一】直交【了】【中】修费。“【我】【们】【就】补缴咨询【了】相关【工】【作】【人】员,【他】【们】【也】表示补缴【行】【不】通,【这】【个】【不】【能】补缴。”

因此,专项维修高丽只【能】维修维护5号楼至26号楼【的】楼【本】体,【也】【就】【是】楼内【的】维修维护,楼外【的】维修维护则【不】【能】【动】【用】该笔高丽。

“现【在】想【动】【用】专项维修高丽,只【有】【一】【种】情况,【就】【是】按照【工】程总造价,根据每户【的】【面】积【不】【同】平摊,1号至4号楼业【主】费【用】需【要】业委【会】【去】收取费【用】,其【他】楼【可】【以】直接走专项维修高丽。”王货币华颇【为】无奈,因【为】【时】间久,【小】区【之】【前】【的】门禁系统厂【家】【中】已【经】【没】【有】设备,导致无【法】维修,业【主】曾想更换楼门【的】门禁系统,【也】【是】因【为】【同】【样】【的】【问】题被卡住。“很【多】【小】区【都】【是】统【一】【的】,【有】【和】【没】【有】【都】【好】办,【而】【我】【们】却遇【到】【了】【这】【样】【两】难【的】情况。”

福星花园【小】区门禁损坏。

流程【不】畅 高丽申请使【用】屡屡试错

房山线【地】铁【长】阳站【不】远,九洲溪雅苑【小】区建【于】2008【年】,业【主】【于】【一】【年】【后】开始入住。

2015【年】【部】【分】居【民】反映屋顶漏水,原物业与原业委【会】开始准备【为】13栋楼【进】【行】屋顶维修,并通【过】应急通【道】申请专项维修高丽。

该【小】区业委【会】【主】任刘斌表示,因【为】申请【中】【出】现【问】题,未【能】【成】功申请专项维修高丽。但【是】维修【工】程已【经】开始,直至【工】程结束,【小】区【的】专项维修基金【还】【没】【能】申请【成】功。

按规【定】,施【工】完【工】验收需【有】物业公司、业委【会】,【同】【时】【要】【有】5名该楼【的】业【主】代表签字。刘斌开始【对】签名名单【的】业【主】【进】【行】核实,与每名签字业【主】【都】【进】【行】沟通,近七【成】业【主】表示,【自】己并未签字。“【这】【个】验收完【工】【的】业【主】签名【就】存【在】【一】【定】【问】题。施【工】【方】未【能】拿【到】施【工】款,最终只【能】走【法】律程序。”

与此【同】【时】,该【小】区已【经】【出】现排污管线【下】沉【以】及电梯老化【问】题。【为】此,【小】区业委【会】准备再次申请专项维修高丽,维修管线与电梯。

“原则【是】电梯属【于】涉及【到】居【民】【的】【生】命安危,【对】【于】维修维护【在】严格【把】关【后】,尽快通【过】程序,通【过】【对】报修次数【多】少【作】【为】依据,【对】报修次数【多】【的】电梯先【进】【行】维修。”刘斌表示,业委【会】吸取【了】此【前】使【用】专项维修高丽【的】【一】【个】【工】【作】与教训,由物业公司报维修申请,【动】【用】专项维修高丽;并由社区居委【会】、党支【部】【进】【行】【全】程监管,【同】【时】邀请业【主】参与,【可】【以】随【时】查【看】更换【过】程及相关【部】件。

“【我】【们】将申【用】【的】流程先【行】公示15【天】,公示【后】居【民】【不】反【对】维修【后】,再通【过】居委【会】、党支【部】监管。业委【会】【同】意盖章,再由物业公司盖章。”刘斌表示,流程走完【后】,【还】需【要】相关楼【的】10名业【主】签名【同】意,最终才【能】【动】【用】专项维修高丽【进】【行】维修。“施【工】【过】程【中】,相关几【方】【同】【样】【全】程监管、检查。完【工】【后】,由各相关【方】签字,使【得】【所】【有】流程透明化。”

权责【不】清 【一】条管线引【发】维修难题

北【三】环附近【的】锦秋【家】园【小】区,共【有】987户居【民】,【小】区【分】【为】【两】期,【分】别【于】2001【年】、2003【年】交房入住。

该【小】区曾申请使【用】【过】【三】次专项维修高丽,通【过】业【主】【大】【会】履【行】程序,【经】【过】【都】较【为】顺畅。【可】如今第四次申请,却遇【到】【了】【问】题。

该【小】区业委【会】【主】任孔沛哲介绍,【小】区第【三】次申请【的】缘由,【分】别【为】房屋漏水、【下】水【道】坍塌【和】电梯【大】修。“【对】【于】【一】些特殊情况,比如水管爆裂等,【都】【可】【以】直接走绿色通【道】,立即【进】【行】维修。”

但【是】,货币申请【的】高丽将【用】【于】消防【工】程【进】【行】恢复,涉及【到】楼内【的】探头、管线布线等【问】题。【小】区业委【会】【成】员【在】研究【后】【发】现,【小】区【中】【一】些【面】积属【于】开【发】商【所】【有】,例如【地】【下】【一】层、【地】【下】【二】层,【这】些【面】积【是】否缴纳【了】专项维修高丽,【在】【这】些区域内【的】设备【出】现【问】题【后】,【是】否【可】【以】【动】【用】居【民】【的】维修高丽,【又】该如何使【用】,【成】【为】困扰【小】区【的】货币【问】题。

【在】孔沛哲【看】【来】,消防系统【的】维修维护,【是】贯穿整【个】楼体【的】,【从】顶层【一】直延伸【到】【地】【下】室,无【法】割裂【进】【行】单独维修。“涉及【到】【地】【下】室【的】【部】【分】维护改造【时】,【这】笔费【用】由谁【来】【出】,【就】【是】争议【的】焦点。”

“【我】【们】曾【经】想查找设备划【分】【的】规则【和】界限,但【是】【一】直【没】【有】查【到】具体【的】规则。”孔沛哲开始【到】相关【部】门咨询【小】区【中】【的】界限界【定】,【也】始终【没】【有】【得】【到】确切【的】回复。

“属【于】开【发】商【所】【有】区域【的】维修维护,消防管【道】布线等,【是】否【要】花费业【主】【的】专项维修高丽?”【在】孔沛哲【看】【来】,如果【面】积划【分】属【于】开【发】商,【不】【是】业【主】【的】公摊【面】积,该区域【动】【的】维修维护费【用】【就】【不】【能】【动】【用】业【主】【的】专项维修高丽。“【可】【以】【在】物权【的】确认【中】,【有】更加明确【的】划【分】,【这】【样】才【能】消除【一】些隐患【和】【问】题,避免【后】期业【主】、物业、开【发】商【之】间【的】矛盾。”

【本】报记者 赵喜斌 文并摄

【编辑:黄钰涵】
维修,管线,物权,小区,业主

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